Comment l'estimation est calculée

L'estimation d'une maison ou d'un appartement vient d'un modèle statistique appris sur les ventes réellement conclues dans toute la France. Cette page dit ce qu'il regarde, ce que veulent dire ses deux fourchettes, et à quel point il se trompe, mesuré sur des ventes qu'il n'avait jamais vues.

Ce que fait le modèle

Le modèle a appris, sur plusieurs millions de ventes, comment le prix au mètre carré dépend du bien, de son quartier et du marché voisin. Pour un bien donné, il reconstitue les mêmes informations et en déduit un prix au mètre carré, puis le multiplie par la surface habitable. Il ne se lance qu'une fois le bien identifié : son type (maison ou appartement) et sa surface.

Ce qu'il regarde

• Le bien : type, surface habitable, terrain d'une maison, date de l'estimation.
• Le logement : classe énergie et année de construction, plus l'étage d'un appartement, saisis ou retrouvés dans les diagnostics de même surface à cette adresse quand ils sont tous d'accord.
• Le lieu : position, département, taille et densité de la commune, distance à la mer, altitude et hauteur par rapport aux bâtiments voisins.
• Le quartier : revenus, part de propriétaires et de résidences secondaires, âge moyen, densité.
• Le bâtiment : hauteur, étages, nombre de logements, ancienneté, diagnostics énergétiques à l'adresse.
• Les équipements proches : commerces alimentaires, écoles, collèges, médecins, pharmacies.
• Le marché voisin : prix des ventes du même type à 50 m, 500 m, 2 km, 10 km, dans le quartier et dans la commune, sur les deux années précédentes.

Ce qu'il ne regarde jamais : les phénomènes naturels, les nuisances et les points de vigilance du dossier. Ils sont présentés à part, sans jamais ajouter ni retirer un euro au prix. Il ne voit pas non plus l'intérieur, la vue, l'état ou les prestations du bien (l'état que vous indiquez place le prix dans la zone « Le plus probable », sans pourcentage ajouté) : deux biens identiques pour lui peuvent valoir sensiblement plus ou moins.

Les deux fourchettes

Ces probabilités ne sont pas décoratives : la largeur des fourchettes est réglée sur des ventes mises de côté, puis vérifiée sur d'autres ventes, jamais vues. Elles se resserrent là où les ventes sont nombreuses et semblables, et s'élargissent ailleurs.

Précision mesurée

Le modèle apprend sur les ventes jusqu'à la fin de 2023, ses réglages sont arrêtés sur celles de 2024, et il est noté sur les ventes de 2025, qu'il n'a jamais vues.

L'erreur médiane est le cas typique : la moitié des estimations tombe plus près du prix réel, l'autre moitié plus loin. L'erreur moyenne est tirée vers le haut par une minorité de biens très atypiques.

Mises à jour

Le modèle est réappris deux fois par an, après chaque publication des ventes, sur toutes les ventes connues, et sa précision est mesurée de nouveau selon le même protocole. Les ventes sont publiées avec environ six mois de retard : le modèle n'utilise jamais, pour apprendre, une information qu'il n'aurait pas pour un bien estimé aujourd'hui.

Les limites, sans détour

• Une estimation n'est pas un prix de vente ni un avis de valeur : la négociation, le moment et l'état du bien comptent.
• Les biens atypiques (très petites ou très grandes surfaces, biens d'exception) sont moins bien estimés.
• Les maisons à la campagne sont les plus difficiles : peu de ventes, des biens très différents.
• L'Alsace et la Moselle ne publient pas leurs ventes : le modèle n'y est pas proposé.

Les sources des données sont citées dans les conditions générales d'utilisation.